přinesl velké množství změn. Abyste se v nich lépe zorientovali, připravili jsme seriál reportáží a rozhovorů, kde podrobně rozebíráme nejdůležitější novinky.
Nemovitosti
Neděle 27. 4. 2014 na ČT24
Přehrát
00:00:07 ČT24 pokračuje v seriálu, který mapuje měny v soukromém právu,
00:00:12 které přinese nový občanský zákoník od nového roku.
00:00:16 Zásadní změny čekají od nového roku majitele pozemků a staveb.
00:00:20 Nový občanský zákoník totiž přináší nejen diskutovanou novinku,
00:00:24 že platit bude jen to, co je psáno v katastru,
00:00:28 a každý majitel by si tak měl ověřit,
00:00:30 že je v něm u jeho nemovitosti právě jeho jméno.
00:00:33 V budoucnu už taky nebude možné,
00:00:36 aby stavba a pozemek měly různého majitele.
00:00:39 Pokud už to tak je, nic se nezmění,
00:00:41 ale majitel stavby a majitel pozemku získají od nového roku
00:00:45 vzájemně předkupní právo.
00:00:47 Extrémní příklad toho,
00:00:49 jak může rozdílné vlastnictví stavby a pozemku dopadnout.
00:00:52 Zažívá ho už několik měsíců víc než 300 pražských domácností.
00:00:56 Pozemky pod byty, ve kterých žijí už roky, koupil spekulant.
00:00:59 Nejdřív jim nabídl, že je prodá,
00:01:01 chtěl ale násobky jimi odhadované ceny.
00:01:04 Když odmítli, podal k soudu návrh na odstranění staveb.
00:01:07 Tento dům jsem pořídil před více než 10 lety
00:01:11 a vůbec by mě nenapadlo,
00:01:12 že dnes ještě budu řešit problémy s pozemkem.
00:01:15 První rozsudek z letošního dubna naznačil,
00:01:17 že byty a domy v Zeleném údolí zatím nikdo bourat nebude.
00:01:20 To byly strašné nervy, opravdu.
00:01:23 Nerada bych absolvovala těchto stání více.
00:01:25 Aby podobná stání v budoucnu už nemusel absolvovat nikdo,
00:01:29 to by měl zařídit nový občanský zákoník.
00:01:31 Stavba a pozemek, na kterém stojí,
00:01:33 budou totiž podle něj nerozdělitelný celek.
00:01:36 Ti, kteří vlastní třeba jen dům bez pozemku, se ale nemusejí bát.
00:01:40 Od ledna se pro ně nic nemění.
00:01:42 Jen jim k pozemku, který nevlastní, vznikne předkupní právo.
00:01:45 A fungovat to bude i obráceně, majitelům pozemků vznikne právo
00:01:49 přednostně koupit stavby na nich.
00:01:51 Pokud vlastník pozemku nevyužije to předkupní právo,
00:01:55 když vlastník domu chce prodat dům, tak prostě ho nevyužije,
00:01:58 dům si koupí někdo jiný, zůstane to nadále odděleno,
00:02:01 ale to předkupní právo vázne pořád na těch dvou věcech.
00:02:04 Těžkou hlavu dělá změna hlavně starostům.
00:02:07 Města a obce v zemi mají podobně oddělených majetků
00:02:10 obrovské množství.
00:02:11 Máme jak zahrádkářské kolonie, kde ty chatičky vlastní zahrádkáři,
00:02:17 ale pozemky pod nimi vlastní město. Máme taky řadu panelových domů,
00:02:20 kde například město nevlastní ani pozemky pod tím panelovým domem,
00:02:24 ale třeba jenom pod schodištěm.
00:02:26 Svaz města a obcí už se proto ve spolupráci s ministerstvy
00:02:29 snaží připravit vzory smluv, na základě kterých
00:02:32 by pak starostové mohli pozemky pod cizími nemovitostmi
00:02:35 nabídnout jejich majitelům ke koupi.
00:02:38 -Naopak radost starostům dělá jiná změna,
00:02:41 kterou občanský zákoník přináší.
00:02:43 Pokud někdo nechá víc než 10 let bez zájmu chátrat svou nemovitost,
00:02:47 propadne taková stavba státu. 10letá lhůta,
00:02:50 během které musí zůstat taková nemovitost bez zájmu vlastníka,
00:02:55 ale začne běžet až od nového roku.
00:02:57 První stavby tak státu mohou propadnout až v lednu 2024.
00:03:04 Pro obce to bude velká úleva, protože dneska je to tak,
00:03:09 že ta nemovitost musí zchátrat do té míry,
00:03:11 že ohrožuje zdraví, bezpečnost a majetek okolních občanů.
00:03:15 Pak nastoupí stavební úřad, který sice nařídí zbourání,
00:03:18 ale ty náklady nese zase ta obec.
00:03:20 Často u takové nemovitosti samozřejmě ten výnos
00:03:23 pak z prodeje té zbořeniny je nulový, ne-li záporný.
00:03:27 A do Olomouce zdravím Filipa Melzera z Katedry občanského práva
00:03:31 a právnické fakulty Univerzity Palackého.
00:03:34 -Dobrý den.
-Dobrý den.
00:03:36 A tady ve studiu vítám Roberta Pelikána z právnické fakulty
00:03:40 Univerzity Karlovy. Dobrý den i vám.-Dobrý den.
00:03:43 Pane Pelikáne, začněme tedy tou zásadnou,
00:03:45 která se do soukromého práva od nového roku vrátí,
00:03:48 ta známá zásada, že superficies solo cedit,
00:03:51 tedy že ten povrch ustupuje půdě,
00:03:54 tedy to scelení vlastnictví pozemku a nemovitosti na tom pozemku.
00:03:58 Je to krok správným směrem?
00:04:00 Mně se líbí, jak se národ naučil latinsky.
00:04:07 Je to krok správným směrem, myslím si, určitě.
00:04:10 Já jsem to vystudoval, takže s tím nemám problém.
00:04:14 Skutečně do budoucna by to mělo zlepšit tu situaci,
00:04:17 tak jak bylo popsáno v té úvodní reportáži.
00:04:20 Je to v kontinentálním právu běžný standard,
00:04:23 že vlastník nemovitosti a vlastník pozemku je týž?
00:04:26 Ano, to je úplně běžný standard,
00:04:28 on celkem vyplývá z povahy těch nemovitostí.
00:04:31 V Česku je, jak jsme slyšeli, celá řada nemovitostí,
00:04:35 které stojí na pozemku někoho jiného a obráceně.
00:04:38 To nový občanský zákoník řeší tím vzájemným předkupním právem.
00:04:42 Co když ale majitel nemovitosti nebo majitel toho pozemku jednoduše
00:04:46 nebudou chtít nebo nebudou moct využít toho předkupního práva?
00:04:50 Jak dlouho do budoucnosti se může natahovat ten stávající stav
00:04:54 odděleného vlastnictví?
00:04:56 Tak teoreticky až do skonání světa.
00:04:59 Ale lze očekávat, že dříve či později se to asi sjednotí,
00:05:03 jak postupně ty převody budou probíhat.
00:05:08 S tím natahováním toho stávajícího stavu vidíte jako advokát problém?
00:05:13 Nevidím, respektive samozřejmě nejkrásnější by bylo,
00:05:17 kdyby už od 1. ledna všechno bylo sjednoceno,
00:05:20 ale to bychom vyvlastňovali, to prostě nejde.
00:05:23 Tohle je jediná možná cesta.
00:05:25 Ano, ale přece jenom v konkrétních případech
00:05:28 jsou známé případy komplikací,
00:05:31 které to oddělené vlastnictví přináší.
00:05:33 Tak proto se ptám, zda to protahování toho stávajícího stavu
00:05:37 přeci jenom nemůže přinášet další a další spory,
00:05:40 zda to to vzájemné předkupní právo může vyřešit?
00:05:44 Může to přinášet další spory, ty spory existují,
00:05:47 ony nejsou zas tak závažné,
00:05:49 protože ty soudy jenom zcela výjimečně připustí
00:05:52 nebo nařídí to odstranění stavby.
00:05:55 Takže proto je potřeba to právě sjednotit,
00:05:58 protože ten pozemek ve skutečnosti je tou stavbou tak zatížen,
00:06:02 že je k ničemu.
00:06:04 Takže ty spory jsou nepříjemné pro vlastníky těch domů,
00:06:07 sám nějaké zastupuji ve sporech, které bohužel existují,
00:06:11 ale ve skutečnosti to nebezpečí není zas tak velké.
00:06:15 Pane Melzere,
00:06:17 s novým občanským zákoníkem vznikne nově takzvané právo stavby,
00:06:21 což znamená,
00:06:23 že na cizím pozemku může mít osoba odlišná od vlastníka pozemku
00:06:27 umístěnou stavbu nebo ji tam umístit.
00:06:29 Jak dlouho bude toto právo trvat?
00:06:32 Toto právo bude trvat tak dlouho, jak si ho sjednají strany smlouvy.
00:06:36 Zákon stanoví pouze maximální dobu trvání,
00:06:39 což je 99 let.
00:06:41 To znamená, od počátku se počítá s tím,
00:06:43 že to je pouze časově omezené právo.
00:06:46 Jak se mohu bránit v případě, že na mém pozemku
00:06:49 někdo zřídí stavbu, aniž bych s tím souhlasil?
00:06:52 Ty možnosti jsou v zásadě velmi podobné, jako je tomu dnes.
00:06:56 Když vám někdo zřídí na pozemku stavbu,
00:06:59 vy s tím nesouhlasíte, máte právo se domáhat ochrany u soudu,
00:07:03 Máte právo podávat žalobu na odstranění stavby.
00:07:06 Ovšem tady to není, podobně jako je tomu dnes,
00:07:09 soud nemusí automaticky rozhodnout o odstranění stavby.
00:07:13 Soud má poměrně možnost úvahy, zejména na základě toho,
00:07:17 jestli ten stavebník byl v dobré víře,
00:07:19 jestli věděl, že staví na cizím pozemku.
00:07:22 Pokud nevěděl, pokud byl v dobré víře,
00:07:24 tak se spíš předpokládá,
00:07:26 že by tam vlastnické právo k pozemku mohl získat.
00:07:30 Kdyby naopak nebyl v dobré víře, tak se spíše bude rozhodovat
00:07:33 právě o odstranění té stavby.
00:07:36 To znamená, toto je asi ta ochrana vlastníka pozemku,
00:07:39 žalovat na odstranění stavby.
00:07:41 Ale ta situace je velmi podobná, jako je tomu dnes.
00:07:44 Pojďme, pane Pelikáne ke změnám,
00:07:46 které se týkají zápisu do katastru nemovitostí.
00:07:49 My už jsme říkali, že vlastník nemovitosti bude muset být
00:07:53 daleko více na pozoru, protože jednoduše bude platit to,
00:07:57 co je v katastru.
00:07:59 Je to řekněme jednoznačně v zájmu nějaké stability
00:08:02 těch vlastnických vtahů?
00:08:04 Myslím si, že ano.
00:08:06 Koneckonců ty spory, o kterých jsme tu mluvili,
00:08:10 to znamená, když se najednou ukáže, že jsem stavěl na cizím pozemku,
00:08:14 tak jsou do značné míry dány právě tím,
00:08:17 že nemáme dostatečně chráněnu,
00:08:19 i když Ústavní soud svou judikaturu dělá hodně pro to,
00:08:22 abychom měli chráněnu dobrou víru v zápis v katastr.
00:08:26 Takže tohle by ty spory mělo do velké míry omezit.
00:08:29 Souhlasíte, pane Melzere, ubude těchto sporů?
00:08:32 Nepochybně to je naprosto nezbytný krok.
00:08:35 Je zcela zapotřebí, aby lidé, kteří nabývají vlastnické právo
00:08:39 nebo jiná práva v důvěře v zápis v katastr nemovitostí,
00:08:43 aby byli chráněni.
00:08:44 Aby když kupujete od někoho a vyplácíte někomu své peníze,
00:08:48 berete si na to často hypotéku,
00:08:50 kde se zavážete na několik desítek let,
00:08:52 tak abyste měli jistotu, že to vlastnické právo skutečně nabudete.
00:08:56 Ne jako je tomu leckdy dnes, kdy kupujete od někoho,
00:08:59 kdo je zapsán v katastru jako vlastník,
00:09:02 tu hypotéku si vezmete, následně se zjistí,
00:09:04 že vlastníkem je někdo úplně jiný, ale tu hypotéku už platíte pořád.
00:09:08 Ale ten dům, který jste koupil, ten nezískáte.
00:09:11 Takže to je naprosto nezbytný krok k zachování právní jistoty v ČR.
00:09:15 Pojďme k té změně, kterou jsme zmiňovali,
00:09:17 kterou kvitují především představitelé měst a obcí,
00:09:20 tedy ta možnost zbavit vlastnictví vlastníka nemovitosti,
00:09:24 který se ovšem po dobu 10 let o tu nemovitost nestará.
00:09:28 To je zavedení toho principu derelikce,
00:09:31 že se na tuto věc bude hledět jako na věc,
00:09:34 o kterou ten vlastník nemá zájem.
00:09:36 Od kterého okamžiku se ta desetiletá lhůta bude počítat?
00:09:40 Teď nemyslím, pane Melzere, ten rok 2014,
00:09:43 ale myslím v konkrétních případech.
00:09:46 Ona to není přesně ta derelikce, to znamená jaksi opuštění věci,
00:09:51 to je možné bez dalšího, kdokoli může říct,
00:09:56 splňuje-li to další náležitosti, že prostě už nechce být vlastníkem
00:10:01 nějaké nemovitosti, opouští své vlastnické právo,
00:10:05 a potom ze zákona
00:10:07 takováto nemovitost připadá do vlastnictví státu.
00:10:10 Promiňte, ale pokud tomu správně rozumím, je to fikce té derelikce,
00:10:14 tedy že ta věc, o kterou se majitel nestará,
00:10:17 je považována, jako by o ni neměl zájem. Chápu to správně?
00:10:21 Přesně tak. Tady je to trošku něco jiného,
00:10:23 tady my nevíme pozitivně, jestli ten vlastník tu nemovitost opustil
00:10:27 nebo neopustil, on se o ni vůbec nestará,
00:10:30 on vůbec nevykonává své vlastnické právo
00:10:32 a u nemovitostí například nebude vůbec 10 let, alespoň těch 10 let,
00:10:36 platit například daň z nemovitosti.
00:10:39 To znamená, chová se úplně stejně, jako by to vlastnické právo opustil,
00:10:43 jako by tu nemovitost opustil.
00:10:45 A od toho okamžiku, kdy se takto začne chovat,
00:10:49 to znamená od okamžiku, kdy na tu nemovitost nejezdí,
00:10:52 nehospodaří na ní, neplatí daň z nemovitosti,
00:10:55 žádným způsobem se o ni nestará, tak počíná běžet ta 10letá lhůta.
00:11:00 A po těch 10 letech se vytváří vyvratitelná domněnka,
00:11:03 že ten člověk tuto nemovitost opustil.
00:11:06 To znamená, v katastru bude zapsán stát jako vlastník této nemovitosti
00:11:11 a v zásadě má ten člověk ještě 10 let na to,
00:11:14 aby on prokázal, že ji neopustil,
00:11:17 že pouze nevykonával své vlastnické právo,
00:11:20 respektive vykonával své vlastnické právo tím,
00:11:23 že tu věc neužíval, protože i to je výkon vlastnického práva.
00:11:27 Takže v zásadě s konečnou platností bez jakýchkoli dalších možností
00:11:32 až po 20 letech o své vlastnické právo přijde.
00:11:35 Pane Pelikáne, prosím jenom velmi stručně -
00:11:38 tu možnost dokázat výkon vlastnictví
00:11:41 budou případně mít i dědicové toho člověka?
00:11:44 Kdyby třeba těsně před vypršením té 10leté lhůty zemřel?
00:11:49 Samozřejmě, jenom to budou mít složitější.
00:11:52 Jenom bych k tomu doplnil, že skutečně ty nemovitosti,
00:11:55 které byly v té reportáži, které chátrají,
00:11:58 tam můžeme často mít zato, že jsou opuštěny již nyní.
00:12:02 Takže již 1. 1. 2014 můžeme dospět k závěru,
00:12:05 že připadly do vlastnictví státu. Ale stát může splakat nad výdělkem,
00:12:09 protože s vlastnictvím je spojena také odpovědnost,
00:12:12 třeba když to spadne na někoho.
00:12:14 To téma nemovitostí v novém občanském zákoníku je daleko širší,
00:12:18 nemohli jsme postihnout celé. Pánové, děkuji za to,
00:12:21 že jsme vysvětlili alespoň ty základní změny. Dobrý den.
00:12:24 Skryté titulky: Alena Kardová, Česká televize 2013